Ce que le PLUi de 2027 promet aux 14 communes, ligne par ligne

Le plan local d'urbanisme intercommunal des Hauts a été arrêté en décembre. Il sera soumis à enquête publique au printemps, puis approuvé en 2027. Entre le projet présenté aux maires en 2023 et la version arrêtée, une ligne a changé : la surface ouverte à l'urbanisation passe de 96 hectares à 38.

La présentation faite en séance tenait en une phrase — « une réduction de 60 % de la consommation foncière » — et en un graphique à deux barres. C'est exact. Ce n'est pas ce que le document dit.

Car un PLUi n'ouvre pas des hectares au plateau : il les ouvre commune par commune, secteur par secteur, sur une carte. Cette répartition existe, elle occupe l'annexe 4 du règlement, et elle n'a été projetée à aucun moment. Nous l'avons reprise ligne à ligne.

Les 38 hectares, commune par commune

Pour chaque commune, la surface ouverte dans le projet de 2023, puis dans la version arrêtée.

• Val-d'Ambre — 18 ha, puis 11 ha
• Sainte-Cyre-en-Hauts — 13 ha, puis 7 ha
• Le Bourg-Neuf — 11 ha, puis 6 ha
• Chastel-Ambre — 9 ha, puis 4 ha
• La Rive-Haute — 8 ha, puis 3 ha
• Monteclair — 7 ha, puis 2 ha
• Pierrefeuille — 6 ha, puis 2 ha
• Les Sagnes — 5 ha, puis 1 ha
• Combe-Roussel — 4 ha, puis 1 ha
• Vaubernier — 4 ha, puis 1 ha
• Saint-Vrain-du-Plan — 4 ha, puis 0
• Écharmes — 3 ha, puis 0
• La Fauge — 3 ha, puis 0
• Roche-Vieille — 1 ha, puis 0

Les deux colonnes tombent juste : 96 d'un côté, 38 de l'autre. Quatre communes sortent du tableau, et ce sont les quatre plus petites du plateau — Saint-Vrain-du-Plan, Écharmes, La Fauge et Roche-Vieille totalisent 2 310 habitants.

La soustraction n'est pas répartie, elle est concentrée

Si la réduction de 60 % avait été appliquée uniformément, chaque commune aurait conservé 40 % de son allocation initiale. Ce n'est le cas d'aucune.

Val-d'Ambre garde 61 % de la sienne. Sainte-Cyre-en-Hauts 54 %, Le Bourg-Neuf 55 %. À l'autre bout, Les Sagnes, Combe-Roussel et Vaubernier conservent entre 20 et 25 %, et les quatre dernières perdent tout.

L'effet cumulé se lit mieux en parts. Dans le projet de 2023, Val-d'Ambre représentait 19 % des surfaces ouvertes du plateau. Dans la version arrêtée, elle en représente 29 %. Les trois communes de tête passent ensemble de 44 % à 63 %. Le document ne fait pas que réduire : il redistribue, et il redistribue vers le bas de la vallée.

Ce n'est pas une anomalie de calcul, c'est la traduction fidèle d'un critère écrit dans le projet d'aménagement : les ouvertures se font en priorité là où l'assainissement collectif, l'école et le commerce existent déjà. Appliqué à un plateau de 14 communes dont quatre n'ont plus ni l'un ni l'autre, ce critère ne pouvait produire que ce résultat.

Ce que le document décide, et ce qu'il ne décide pas

Il ne décide pas qu'on ne construira plus à Roche-Vieille. Il décide que toute construction s'y fera désormais dans l'enveloppe bâtie existante — et cette enveloppe, l'annexe 4 la chiffre aussi : 1,4 hectare de dents creuses réparties sur onze parcelles, dont sept appartiennent à des propriétaires ne résidant pas dans la commune. C'est un gisement réel et difficile à mobiliser ; c'est aussi le seul dont ces quatre communes disposeront pendant la durée du plan.

Il ne décide pas non plus du logement, et l'écart entre les hectares et les toits mérite d'être fait une fois pour toutes. Sur les 38 hectares, 24 sont classés en zone 1AU — ouverts tout de suite — et 14 en zone 2AU, qui exigeront une modification du document, donc une délibération, pour devenir constructibles. Le projet d'aménagement fixe par ailleurs une densité minimale : 18 logements à l'hectare sur les trois pôles de Val-d'Ambre, Sainte-Cyre et Le Bourg-Neuf, 12 ailleurs. Appliquées aux 24 hectares immédiatement ouverts, ces deux valeurs donnent de l'ordre de 380 logements sur la durée du plan, soit environ 4 % d'un parc qui compte quelque 9 900 unités — dont 2 380 résidences secondaires.

Encore faudra-t-il les bâtir. Ouvrir un hectare ne construit rien : il faut un propriétaire vendeur, un aménageur, un réseau. Sur les 96 hectares ouverts par les documents précédents, la moitié n'a jamais été bâtie, et le bilan de consommation foncière annexé au projet le reconnaît en une phrase.

Ce qu'il décide, en revanche, est irréversible à l'échelle d'un mandat. Un PLUi s'approuve pour dix ans et se modifie à la marge ; rouvrir une zone fermée suppose une révision, c'est-à-dire trois ans de procédure et un nouveau bilan de consommation foncière à justifier. Les quatre communes qui sortent du tableau n'y rentreront pas avant 2030.

L'enquête publique s'ouvre en avril. C'est le dernier moment où l'annexe 4 peut être discutée autrement qu'à la marge — et le premier où elle sera lue par quelqu'un dont ce n'est pas le métier.